Qualquer pessoa já imaginou o quanto vale um grande prédio comercial e o aluguel gordo que ele gera. No entanto, comprar um imóvel desses exige milhões e traz dores de cabeça com inquilino, manutenção e impostos. Porém, existe um caminho para entrar nesse mercado sem todo esse dinheiro e burocracia: os Fundos Imobiliários (FIIs).
Nos últimos anos, esse investimento se popularizou no Brasil. Atualmente, mais de um milhão e meio de pessoas — inclusive quem nunca teve um imóvel — viraram sócias de shoppings, galpões e hospitais.
O motivo? O dinheiro cai na conta todo mês, a maioria dos rendimentos é isenta de Imposto de Renda e dá para começar com apenas duzentos ou trezentos reais. Mas, como todo investimento, os FIIs têm riscos, armadilhas e exigem estudo antes de qualquer compra.
O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?
A ideia por trás de um Fundo Imobiliário é simples. Um grupo de pessoas reúne recursos. Cada uma contribui conforme sua possibilidade. O valor total é usado para comprar imóveis comerciais ou títulos de dívida do setor imobiliário. Em seguida, os imóveis são alugados para empresas, e o dinheiro dos aluguéis ou dos juros é distribuído entre os cotistas todo mês, na proporção do que cada um investiu.
Uma empresa especializada, chamada gestora, cuida de todo o funcionamento do fundo. Mais especificamente, ela escolhe os imóveis, negocia os contratos de locação, cobra os aluguéis, paga as despesas e faz a distribuição dos rendimentos.
O cotista não precisa se preocupar com nada disso. Não precisa ligar para encanador, não precisa ir ao cartório, não precisa processar inquilino caloteiro. Apenas aporta o dinheiro, acompanha os resultados e recebe os proventos mensalmente.
Em troca desse serviço, a gestora cobra uma taxa de administração. Essa taxa é descontada do patrimônio do fundo ou da receita de aluguéis antes da distribuição aos cotistas. Assim sendo, taxas muito altas corroem os rendimentos ao longo do tempo. Por isso, um dos pontos que um iniciante precisa olhar com atenção é exatamente o percentual cobrado pela gestora.
Ademais, cada cota representa uma fração do patrimônio total do fundo. Quem compra uma cota vira dono de um pedaço de cada imóvel que o fundo possui ou de cada título que o fundo carrega em carteira. Quanto mais cotas, maior a fatia dos aluguéis recebida todo mês.
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Fundos de tijolo
Existem dois grandes grupos de Fundos Imobiliários (FIIs). O primeiro é o chamado fundo de tijolo. Esses fundos compram imóveis físicos. Podem ser shoppings centers, prédios de escritórios, galpões logísticos, hospitais, lajes corporativas, agências bancárias, entre outros.
O rendimento mensal dos fundos de tijolo vem diretamente dos aluguéis pagos pelos inquilinos. Se o imóvel está alugado e o inquilino paga em dia, o dinheiro entra. Por outro lado, se o imóvel fica vago, a receita despenca até que um novo locatário seja encontrado. Esse período sem inquilino é chamado de vacância.
Alguns fundos de tijolo possuem um único imóvel. Outros possuem vários imóveis, espalhados por diferentes cidades e alugados para diferentes empresas. Portanto, um fundo com dez imóveis e dez inquilinos diferentes é naturalmente mais seguro do que um fundo com um único imóvel e um único inquilino.
Se a empresa que aluga o imóvel único devolver as chaves, o fundo perde toda a sua receita até realugar o imóvel. No fundo com dez imóveis, a perda é de apenas dez por cento da receita.
Adicionalmente, os contratos de locação nos fundos de tijolo costumam ser longos. Prazos de cinco ou dez anos são comuns. A maioria dos contratos prevê reajuste anual pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Isso dá previsibilidade aos rendimentos.
Um ponto que pega muitos iniciantes de surpresa é a oscilação do preço das cotas. Embora o patrimônio do fundo seja composto por imóveis físicos, as cotas são negociadas na bolsa de valores como se fossem ações. Isso significa que o preço delas sobe e desce diariamente, muitas vezes por motivos que não têm relação direta com a saúde do fundo.
Uma alta nos juros básicos da economia, por exemplo, costuma derrubar o preço de todos os FIIs de uma só vez, mesmo que os imóveis continuem alugados e os inquilinos continuem pagando. Assim, quem precisa vender nesse momento toma prejuízo. Quem pode esperar, espera a poeira baixar e os preços se recuperarem.
Fundos de papel
O segundo grande grupo é o dos fundos de papel. Diferentemente dos fundos de tijolo, esses não compram imóveis físicos. Eles investem em títulos de crédito do mercado imobiliário. O título mais comum é o Certificado de Recebíveis Imobiliários, ou CRI.
Uma construtora ou incorporadora precisa de dinheiro para tocar uma obra. Então, ela emite um CRI, que nada mais é do que uma promessa de pagamento futuro com juros. O fundo de papel compra esse título. Em troca, recebe os juros periódicos ao longo do prazo do contrato. No final, recebe de volta o valor principal. O cotista do fundo de papel ganha dinheiro com esses juros, não com aluguéis de imóveis.
Por outro lado, embora os fundos de papel ofereçam rendimentos potencialmente mais previsíveis do que os fundos de tijolo, essa previsibilidade não é absoluta. Isso porque muitos CRIs têm remuneração atrelada a índices como IPCA ou CDI, o que gera variação nos rendimentos ao longo do tempo.
Os juros dos CRIs são definidos no momento da compra, mas se o índice de referência oscilar, o valor pago mensalmente também oscila. Dessa forma, o cotista tem uma previsibilidade maior do que nos fundos de tijolo, mas ainda está sujeito a variações.
Os fundos de papel têm um risco que os fundos de tijolo não têm: o risco de crédito. O CRI é uma dívida. Se a empresa que emitiu o título quebrar ou atrasar os pagamentos, o fundo de papel para de distribuir rendimentos. Em casos extremos, se a empresa não pagar nada, o fundo pode perder parte significativa do patrimônio.
Por isso, ao escolher um fundo de papel, o investidor precisa olhar para a qualidade das empresas emissoras dos CRIs. Por exemplo, grandes construtoras com boa saúde financeira são mais seguras. Empresas pequenas ou endividadas oferecem juros maiores, mas o risco de calote também é maior.
Híbridos, FOFs e os de desenvolvimento
Além dos dois tipos principais, existem outras categorias. Os híbridos são aquele meio-termo: compram um pouco de imóvel e um pouco de CRI. Bom porque você já sai na frente com diversificação. A desvantagem é que o iniciante precisa entender as duas lógicas simultaneamente.
Já os fundos de fundos, ou FOFs, não compram imóveis nem CRIs diretamente. Adquirem cotas de outros Fundos Imobiliários (FIIs). O cotista acaba pagando duas camadas de taxas: a taxa do FOF e as taxas dos fundos dentro do FOF. A vantagem é a diversificação extrema com pouco esforço. Um único FOF pode dar exposição a dezenas de fundos diferentes.
Por fim, os fundos de desenvolvimento financiam obra. Não tem aluguel no começo. O retorno só aparece depois que constroem e vendem. O risco é maior porque depende do sucesso da obra e das vendas.
Além disso, os fundos de desenvolvimento podem ter chamadas de capital, ou seja, o cotista pode ser obrigado a aportar mais dinheiro ao longo do tempo para continuar participando do fundo. Esse é um risco adicional que pega muitos iniciantes de surpresa. Para iniciantes, a recomendação é evitar esse tipo até adquirir mais experiência.
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Indicadores essenciais
P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial)
O P/VP é a relação entre o preço da cota e o valor patrimonial da cota. O valor patrimonial é o valor contábil de todos os imóveis e títulos que o fundo possui, dividido pelo número de cotas.
Assim, se a cota está sendo negociada por noventa reais e o valor patrimonial é cem reais, o P/VP é 0,9. O investidor paga noventa centavos para comprar um real de patrimônio. É um desconto. Se a cota está sendo negociada por cento e dez reais e o valor patrimonial é cem reais, o P/VP é 1,1. O investidor paga um ágio.
No entanto, muita gente vê P/VP abaixo de 1 e já acha que é pechincha. Cuidado. Pode ser barato porque os imóveis são ruins, porque a vacância está lá no alto ou porque a gestora ninguém confia. O mercado não dá desconto de graça.
Vacância
A vacância física é a porcentagem da área total do fundo que está desocupada. Se um fundo tem cem mil metros quadrados e dez mil estão vazios, a vacância física é de dez por cento. Já a vacância financeira mede a porcentagem da receita potencial que o fundo deixou de receber.
A diferença existe porque nem todas as áreas vazias têm o mesmo valor de aluguel. Um fundo pode ter vacância física baixa, mas se a área vazia é a loja âncora de um shopping, a vacância financeira pode ser alta. Logo, o iniciante precisa analisar as duas vacâncias. Se a vacância financeira está muito acima da física, é um sinal de alerta. Significa que as áreas mais valiosas do fundo estão vazias.
Dividend Yield (DY)
O dividend yield, ou DY, mostra a relação entre o que o fundo pagou nos últimos doze meses e o preço atual da cota. Assim, se um fundo pagou doze reais por cota no último ano e a cota custa cem reais hoje, o DY é de doze por cento.
No enanto, o problema do DY é que ele analisa o passado. Não informa sobre o futuro. Um fundo pode ter DY alto porque o preço da cota caiu muito. A queda pode ter sido causada por um problema grave que fará os próximos rendimentos despencarem. Um DY baixo não significa necessariamente um fundo ruim. Pode ser que o fundo esteja acumulando caixa para uma nova aquisição.
A maneira correta de usar o DY é como ponto de partida, nunca como único critério de decisão, afinal, um DY muito acima da média merece investigação. O ideal é comparar com a média dos fundos do mesmo segmento.
FIIs: comparação com outros investimentos
Comparados à poupança, os FIIs ganham em rentabilidade histórica, mas a poupança tem garantia do FGC até 250 mil reais. FIIs não têm garantia nenhuma.
Já comparados com a renda fixa: FIIs podem render mais, mas são muito mais voláteis. Um título do Tesouro tem risco baixíssimo. Um FII pode cair 20% em semanas.
E, com as ações: os FIIs têm duas vantagens principais. A primeira é a isenção de imposto sobre os rendimentos mensais para pessoas físicas residentes no Brasil, desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas e suas cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa; essa isenção não vale para ganhos de capital (lucro na venda das cotas), que são tributados em 20%.
A segunda é a previsibilidade maior dos proventos. A desvantagem é que as ações têm potencial de valorização maior. Uma empresa pode quintuplicar de valor em poucos anos. Um FII dificilmente fará isso, pois seu patrimônio é composto por imóveis, que se valorizam lentamente.
Como investir na prática
Investir em Fundos Imobiliários (FIIs) não exige nenhum conhecimento especial nem acesso a produtos exclusivos, pois as cotas são negociadas na B3, a bolsa de valores brasileira, exatamente como as ações de empresas.
O primeiro passo é abrir uma conta em uma corretora de valores. Hoje existem diversas corretoras que não cobram taxa de corretagem para negociação de FIIs e também não cobram taxa de custódia. O cadastro é feito totalmente online. Em alguns dias a conta está liberada.
Com a conta aberta e com dinheiro transferido para a corretora, o investidor acessa o home broker e busca pelo código do fundo desejado. Os códigos dos FIIs sempre terminam com os números 11. Exemplos conhecidos são KNRI11, HGBS11, VISC11, MXRF11, entre muitos outros.
Além disso, o valor mínimo para começar é baixo. A maioria das cotas custa entre 80 e 150 reais. Portanto, com 200 ou 300 reais, um iniciante já compra algumas cotas de um fundo razoável.
No entanto, é importante destacar que a liquidez varia muito entre os fundos. Alguns têm pouco volume de negociação na bolsa, o que pode dificultar a venda rápida das cotas sem perda de valor. Antes de comprar, vale verificar o volume médio diário de negociação do fundo. No mês seguinte, os primeiros rendimentos aparecem na conta.
Os riscos que não podem ser ignorados
O primeiro risco é o risco de mercado. As cotas dos FIIs oscilam diariamente na bolsa. Em momentos de crise econômica ou de alta forte dos juros, as cotas podem cair vinte, trinta ou até quarenta por cento. Quem precisa vender nesse momento sai com prejuízo. Quem consegue segurar por alguns anos geralmente vê os preços se recuperarem, mas a experiência de ver o patrimônio encolher no curto prazo é desagradável.
O segundo risco é o risco de vacância, que afeta principalmente os fundos de tijolo. Um imóvel vazio não gera aluguel. Portanto, fundos que concentram toda a receita em um único inquilino são especialmente vulneráveis. Se aquele inquilino sair, o rendimento do fundo pode cair a zero até que um novo locatário seja encontrado.
O terceiro risco é o risco de crédito, típico dos fundos de papel. Se a empresa que emitiu o CRI atrasar ou não pagar os juros, o fundo de papel para de distribuir rendimentos. Em situações mais graves, o fundo pode perder parte do patrimônio. Fundos de papel bem administrados diversificam seus CRIs entre várias empresas diferentes para diluir esse risco.
Por fim, o quarto risco é o risco de gestão. Existem gestoras boas e gestoras ruins. Uma gestora incompetente pode tomar decisões erradas, como comprar imóveis superfaturados, alugar para inquilinos frágeis ou não manter uma reserva de emergência dentro do fundo. Logo, escolher fundos com gestoras tradicionais, que estão no mercado há muitos anos e têm histórico de bom desempenho, reduz esse risco.
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Estratégias para quem está começando
A primeira estratégia é diversificar. Nunca colocar todo o dinheiro em um único fundo, por melhor que ele pareça no momento da compra. O mercado muda, a economia muda, os inquilinos mudam. Assim, ter o dinheiro espalhado em quatro ou cinco fundos diferentes reduz o impacto de qualquer problema individual.
A segunda estratégia é começar pelos fundos de tijolo mais simples e conservadores. Galpões logísticos alugados para grandes empresas de comércio eletrônico são um exemplo. Shopping centers consagrados em grandes capitais são outro. Nesses casos, esses contratos costumam ser longos e com reajuste pela inflação. A previsibilidade é alta.
A terceira estratégia é evitar a tentação dos DYs muito altos. Quando um fundo promete 15% ou 18% ao ano, enquanto a média do setor está em 9%, algo errado pode estar acontecendo. Pode ser que o preço da cota esteja em queda livre, e o DY alto seja apenas um reflexo matemático dessa queda. Ou que o fundo tenha distribuído um rendimento extraordinário que não vai se repetir. Ou ainda que o fundo esteja pagando mais do que ganha, corroendo o próprio patrimônio. Portanto, investigar antes de comprar é sempre necessário.
A quarta estratégia é reinvestir os rendimentos. Em vez de gastar os aluguéis que caem na conta todo mês, usar esse dinheiro para comprar mais cotas. O efeito dos juros compostos nos FIIs é poderoso. Começando cedo e reinvestindo os proventos, uma pessoa consegue construir um patrimônio relevante em dez ou quinze anos sem precisar aportar grandes quantias todos os meses.
A quinta estratégia é ter paciência. Fundos Imobiliários (FIIs) não são para quem quer ganhar dinheiro rápido. São para quem quer construir uma fonte de renda passiva ao longo dos anos. O preço das cotas vai oscilar. Vai haver meses em que o rendimento será menor. Vai haver notícias ruins na economia que derrubarão todos os fundos de uma vez. Quem consegue manter a calma e continuar comprando aos poucos, mês após mês, sai na frente no longo prazo.
O que esperar do primeiro investimento
Depois de comprar a primeira cota, o iniciante deve esperar cerca de trinta dias para receber o primeiro rendimento. Esse valor vai cair diretamente na conta da corretora. Pode ser um valor pequeno, de alguns reais, se a compra foi de apenas uma ou duas cotas. O importante não é o tamanho do valor no começo, mas sim o hábito de receber e de reinvestir.
Nos primeiros meses, a recomendação é não se deslumbrar com os rendimentos e nem se desesperar com as quedas. Manter a disciplina de aportar um valor fixo todo mês, mesmo que pequeno, e reinvestir os proventos. Com o tempo, a bola de neve começa a girar. Cada novo aporte aumenta a base de cotas. Cada cota nova gera mais rendimento no mês seguinte. Esse ciclo, repetido por anos, transforma um pequeno investidor mensal em um cotista relevante.
De fato, fundos Imobiliários (FIIs) não são uma solução mágica para todos os problemas financeiros. São uma ferramenta. Uma ferramenta que, usada com estudo e paciência, constrói patrimônio de forma consistente. Portanto, o iniciante que dedicar algumas horas para aprender o básico antes de comprar a primeira cota já estará à frente da maioria das pessoas que entram nesse mercado sem preparo. O resto é tempo, disciplina e a sabedoria de não tentar adivinhar o futuro.
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